中國作為一個經濟高速發展的大國,房地產經濟更是發展迅猛,不但日益成為國民經濟發展的支柱產業,而且還為投資者提供了廣闊的投資平臺。但由于房地產產品具有空間不可移動性,房地產投資面臨其特有的投資影響因素和投資風險,如何把握房地產投資就成了本文關心的問題。本文對房地產投資的分析是基于房地產宏觀投資環境的分析和現代投資理論在房地產投資中的應用為切入點來加以分析的,其中對宏觀投資環境的分析又是借助于對房地產價格的影響因素來加以分析的,和(沈悅,劉洪玉,2004、吳強,侯廷嫻,2004、王曦,2006)研究所不同的是,本文重點分析匯率... 中國作為一個經濟高速發展的大國,房地產經濟更是發展迅猛,不但日益成為國民經濟發展的支柱產業,而且還為投資者提供了廣闊的投資平臺。但由于房地產產品具有空間不可移動性,房地產投資面臨其特有的投資影響因素和投資風險,如何把握房地產投資就成了本文關心的問題。本文對房地產投資的分析是基于房地產宏觀投資環境的分析和現代投資理論在房地產投資中的應用為切入點來加以分析的,其中對宏觀投資環境的分析又是借助于對房地產價格的影響因素來加以分析的,和(沈悅,劉洪玉,2004、吳強,侯廷嫻,2004、王曦,2006)研究所不同的是,本文重點分析匯率、金融機構貸款、居民存款和上證綜合指數等影響因素對房地產價格的影響。首先,本文對涉及到的理論進行了認真的梳理,相關理論分析包括房地產價格影響因素的宏微觀經濟學理論分析,資本資產定價理論和均值-方差模型。其次,本文對房地產價格影響因素進行了實證分析,分析的內容包括影響因素對房地產價格的動態分析和靜態分析,實證研究以中房指數1999年-2007年的月度數據為研究標的。在房地產價格影響因素的動態分析中,本文引入向量自回歸模型,通過脈沖響應分析和方差分解分析了各經濟因素對中房指數的沖擊強弱,以及最大沖擊的滯后期,并根據方差分解的結果構建了自回歸權重沖擊模型有效模擬和預測了中房指數的走勢,最后基于脈沖響應分析、方差分解和中房指數模擬和預測的結果作出的結論包括：1)宏觀景氣指標、建材價格、匯率、上證綜合指數對中房指數有顯著影響,這從一定程度上解釋了雖然我國經濟一直保持較高增長率,但房地產價格的增長卻呈現出不平衡增長的現象,這和(沈悅,劉洪玉,2004、吳強,侯廷嫻,2004、王曦,2006)認為建材價格、宏觀景氣指標的波動對房地產價格的影響不顯著相區別；2)金融機構貸款和居民存款依然是房地產投資的主要資金來源,這和(曾五一,孫蕾,2006)重點強調了外商投資和固定資本投資對房地產投資的作用有不同；3)定量分析了上證綜合指數對中房指數的顯著影響,表明資本市場的發展對房地產市場投資的顯著影響,并根據得出的結論作出了相應的投資建議。在房地產價格影響靜態的靜態分析中,本文引入了聯立方程模型,通過模型求解確定了各影響因素對中房指數的決定系數和金融機構貸款余額決定方程、居民儲蓄存款決定方程、本年新開工項目計劃總投資額決定方程、外匯儲備決定方程、中房指數決定方程這相互影響的五個方程。通過對所確定方程的解讀,本文作出的結論包括：1)政府通過信貸資金的調控將有效抑制房地產價格；2)人民幣的匯率和外匯儲備對中房指數有顯著影響；3)證券投資同房地產投資呈現出相互替代的現象,并根據得出的結論作出了相應的投資建議。最后,本文構建了基于中房指數的資本資產定價模型和均值-方差模型,并求解出了基于中房指數上海辦公指數和中房指數上海住宅指數的證券市場線和上海辦公類房地產商品和上海住宅類房地產商品的最優投資比例。這對于指導房地產微觀投資有一定的現實意義。